司法書士と土地家屋調査士の違い｜不動産登記の「権利」と「表示」

情報の確認日：2026-10-05

どちらも不動産の登記を扱いますが、受け持つ部分が違います。土地家屋調査士は「どこに、どんな土地・建物があるか」、司法書士は「それが誰のものか」。登記簿でいえば、表題部と権利部で担当が分かれているイメージです。

ざっくり言うと

所有権の移転や抵当権など、不動産の「権利」の登記を代わりに申請する。

土地や建物を調べて測り、場所・広さなどの「表示」の登記を代わりに申請する。

	司法書士	土地家屋調査士
担当する登記	権利に関する登記（所有権保存・移転、抵当権設定など）	表示に関する登記（建物表題登記、土地の分筆・合筆、地目変更など）
現地での測量	基本的にしない	する（境界の確認や測量が仕事の中心）
ほかの仕事	商業登記、裁判所に出す書類の作成など	境界の問題の相談（筆界特定の手続き代理など）
根拠の法律	司法書士法	土地家屋調査士法

新しい家ができると、最初に「この場所にこういう建物がある」と登録する建物表題登記が必要です。これは土地家屋調査士の仕事。そのあと所有者を記録する所有権保存登記や、住宅ローンの抵当権設定登記を司法書士が行います。

広い土地の一部を売るときは、まず土地を分ける分筆登記が必要で、境界の確認と測量を土地家屋調査士が担当します。売買による名義変更は司法書士の出番です。

こんなとき	相談・担当する人
隣地との境界をはっきりさせたい	土地家屋調査士
親から相続した家の名義を変えたい	司法書士
家を建てたので登記したい	建物表題登記は土地家屋調査士、所有権・抵当権の登記は司法書士

名義を変える相続登記は権利の登記なので司法書士です。

います。両方の登記を一度に頼めるので、事務所によっては併設していることもあります。

まとめ

土地・建物が「どこに、どんなものか」の登記は土地家屋調査士、「誰のものか」の登記は司法書士です。

制度・試験の内容は改正されることがあります。最新の情報は各公式サイトでご確認ください。年によって変わる合格率・人数などの数字は掲載していません。